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楼市终于涨不动了,买房还能致富吗?

发布于2019-08-09

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过去20年,买房是中国人财富增长最快的路径,那么未来,买房还能致富吗?

最近,统计局公布了上半年的房地产市场运行情况,各项关键指标全面遇冷,一向用词谨慎的统计局用“稳中有降”四个字总结了最新的房价走势。

从2016年史上最严调控以来,楼市开始告别全面疯涨的格局,很多地方的房价出现了明显回调。今年春节过后,国内多个城市的住房成交量和价格突然出现反弹,很多人以为房价又要迎来大幅上涨,不过从最新的统计数据来看,这轮小阳春行情已经终结。全国70多个大中城市中,有20多个城市的二手房价在6月份出现了环比下降。从成交量来看,今年上半年,全国商品房销售面积同比下降了1.8%,降幅比前5月继续扩大。

图 | 摄图网

楼市的这一轮小阳春行情之所以如此短命,直接原因是管理层对反弹势头给予了及时且精准的打压,无论是个人购房者还是开发商,都明显感受到了调控带来的深深寒意。

从个人购房者来看,主要压力是房贷利率上升。5月份以来,全国多个城市的房贷利率出现明显上调,连首套房的利率都出现了不同程度的上涨,在利率上调的同时,多家银行还明显收紧了贷款额度,对购房者而言,信贷环境已经变得很不友好。今年一季度的楼市反弹,**就在于货币政策放松导致房贷利率下行,购房成本明显下降。房价出现反弹苗头之后,管理层通过信贷杠杆来调控楼市,起到了立竿见影的效果。

和购房者相比,开发商更是压力山大。楼市出现小阳春行情之后,管理层迅速收紧了房企的融资渠道,以至于很多开发商不得不去境外高息发债,避免现金流断裂。最近,房地产企业泰禾集团发布公告称,公司在境外完成了4亿美元的债券发行,票面年息高达15%,如此高的融资成本,也是引发市场一片哗然。去年万科高喊“活下去”的时候,很多人还不以为然,现在来看,万科还是具有很强的预见性,现在的确有很多开发商来到了生死存亡的十字路口。

图 | 视觉中国

开发商的资金压力越大,房价下降的可能性就越高。对于开发商而言,一方面融资越来越难,与此同时,楼市遇冷也导致销售回款不畅,今年上半年,房地产成交面积一直保持负增长。成交萎缩,往往是房价下跌的先兆,当房子越来越难卖时,预计会有很多扛不住的开发商选择降价来回笼资金。

从楼市的供需层面来看,支持房价大涨的理由也已经不复存在。过去很多人认为一线楼市只涨不跌,主要理由是供需矛盾永远难以解决,大量人口涌入形成巨大市场需求,而稀缺的土地供应,又决定了一线城市的供给有限。不过,最新的趋势显示并非如此,以北京来看,一向被视为供需最紧张的城市,但北京其实已经连续两年出现人口净流出,人口外流,也就意味着楼市的需求下降。

而从供给来看,最近几年,北京大规模增加土地供应,更使得北京新房供应量大增。截止今年5月,北京的楼市库存达到了7万套,创下最近8年来的新高。这说明即便是北京,楼市的供需矛盾也没有人们想象中那么紧张,过去2年多来,北京的二手房价下跌了将近20%,并非没有原因。另外一个可作参考的例子是上世纪90年代的东京,东京的土地资源紧张程度远胜于国内任何一个城市,即便如此,楼市泡沫破灭之后,东京的地价和房价的跌幅都超过70%以上,反观国内,有哪个城市还能比当年的东京楼市更加坚挺?

图 | 摄图网

从长期来看,对楼市杀伤力更大,真正决定房地产未来走势的,是房地产在中国经济的核心地位已经开始动摇。过去中国房价之所以一涨再涨,是因为房地产始终是中国经济的引擎,只要经济增速放缓,就会重新刺激房地产,由此形成了房价只涨不跌的神话。但是,这种模式未来已经很难重演,一旦中国不再以房地产作为拉动增长的引擎,重新刺激房地产的可能性就微乎其微,房价持续暴涨的日子也就一去不复返了。

中美贸易战的爆发,可以说是中国房地产命运的一个分水岭。过去经常有有识之士呼吁实业立国,抨击中国经济过度依赖房地产的弊端,但由于房地产拉动经济的效果确实立竿见影,所以实业立国的呼声一直很微弱。但是中美贸易战爆发之后,美国对中国高科技产业实施高强度打压,有了切肤之痛之后,国人才真正意识到高科技行业才是立国之本,长期依靠房地产行业注定没有出路。

图 | 摄图网

所以,一个最明显的现象是,即使在中美贸易战最紧张的时刻,管理层对于“房住不炒”也没有出现任何松动,反而还在楼市刚刚有所反弹时继续升级调控。可以说,中美贸易战的爆发,基本上消除了房地产行业在中国的引擎地位,中国经济的舞台上,长期被房地产行业占据的中心位置,开始逐渐让给其他行业,尤其是高科技行业。

最近一段时间,各种不同的渠道都释放出一些微妙的信息,显示出房地产在中国经济的地位出现了根本变化。今年的陆家嘴金融论坛上,银保监会主席郭树清表示,“历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。”今年7月初,中国社科院也发布了一份研究报告,报告认为,中国房地产投资对经济增长的挤出效应已大于带动效应,去年房地产对经济增长的综合贡献已经为负。

图 | 视觉中国

无论是银保监会主席郭树清,还是社科院的研究报告,种种迹象表明,中国经济正在对房地产行业重新定位,房地产行业已经不再被视为中国经济的支柱产业。当然,这也并不意味着中国经济就此抛弃了房地产行业,在未来很长时间里,房地产仍然对中国经济起到重要作用,但不再是舞台中央最耀眼的主角。

过去20年,楼市之所以能够持续创造出惊人的财富神话,是因为房地产牢牢占据了中国经济的C位,当房地产开始告别舞台中央,楼市造富的神话也就难以重演。

以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为自贡房交网|自贡新房独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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